北京大学教授详细分析:现在买房是个好决定吗?

2016年,经历了新一轮房价上涨后,中国的房地产市场监管政策趋于严格。

那么,一线城市的房价有泡沫吗?如何解读当前的房地产监管政策?现在购买房地产作为长期投资是个好决定吗?中国的高房价是可持续的吗?北京大学光华学院陈玉宇教授日前在“光华传媒创意沙龙”上分享了他对上述问题的研究和看法。

中国的房地产泡沫是在经历了15年还是16年的进一步疯狂上涨后形成的?这个泡沫会破裂吗?没有必要重复房价上涨的速度和速度。

但是我想向你们介绍“名义房价上涨”和“实际房价上涨”。

所谓“名义房价上涨”和“实际房价上涨”的根本区别在于是否消除了通货膨胀率,或者考虑了消费物价指数的影响。

如果“名义房价”在一段时间内没有上升,但消费物价指数在这段时间内有所上升,也就是说,由于通货膨胀的侵蚀,“实际房价”下降了。

具体来说,在两年的短时间内,通货膨胀率非常低,名义房价上涨与实际房价上涨相似。然而,谈到房价的长期上涨,如果我们不区分名义价格和实际价格,我们就会高估房价的上涨。

例如,如果中国的通货膨胀率为5%,20年后的名义价格水平将是当前水平的近3倍,30年后将超过4倍。如果中国的通胀率为8%,30年内的名义价格水平将是当前水平的10倍。

例如,10年前,一栋漂亮的澳大利亚房子卖了20,000澳元,现在卖了350,000澳元,名义上增加了17倍,但经过通货膨胀调整后,实际增加了2-3倍。

考虑到经济增长和通货膨胀的因素,总的来说,房价,尤其是“名义房价”,很少下降。

但目前,整个房地产市场的控制机制更多的是集中于调整房屋的建造数量,而不是实际价格。

我认为,在调整住房供应量时,调控机制应充分考虑“房价实际上涨”的因素,否则调控会有偏差。

这一综合机制也将是中国未来房价回归合理水平的重要机制。

除了通货膨胀,我们还应该考虑房屋质量的差异。

如今,用更好的建筑材料建造的房子成本更高。

Fang等人(2015)计算了调整后的房价。从2003年到2013年,中国一线城市的年均增长率为13%,第三梯队的年均增长率为8%。

数据显示,从2003年到2013年,中国一线城市的房价上涨了四倍。如果我们考虑调整住房质量数据,年增长率为13%,中国一线城市的房价在大约6年内可以翻一番。

哈佛大学冰川教授模拟了中国城市的4种类型,并将美国城市分为4种类型,找出了美国的北部、上部、较宽、较深、省级和三四线城市。

这一比较显示,美国房价的增长率是“与一个小的增长率相比算不了什么”。开始了。

按绝对值计算,洛杉矶是每平方米10,000美元,波士顿是每平方米6,000美元。如今,上海、北京和深圳的房价已经达到每平方米7000-8000美元。

基于这些观察,人们会问:中国的房地产是一个大泡沫吗?这个大泡沫会崩溃吗?最近,中央政府极其严格的房地产控制政策应该被视为对泡沫的警惕。

房子的价格在2015年和2016年翻了一番。这对普通人意味着什么?我们从三个方面考虑它。

在第一种情况下,你将永远是房子的居民。

在过去的两年里,房价突然上涨,但是房子提供的服务没有改变。

如果价格上涨是因为附近建了一个美丽的花园和一所美丽的学校,那对你来说是有意义的。

在第二种情况下,大多数人都有这种想法,现在他们会活到老再卖给别人。

这意味着买家必须以非常高的价格接受报价,这相当于剥削后来的买家。

在第三种情况下,房子出租或出售给进入城市的新移民。

城市房价的上涨可能是因为土地有能力在未来创造更多的收入和国内生产总值。

例如,在加利福尼亚发现金块导致了金矿工业的发展,接着是酒店和餐饮业的发展。当地房价的上涨是为了分享黄金发现的红利。

同样,在实体经济中,住房也间接参与分享该区域经济发展产生的收入。

北京人先买房,同时创办优秀企业和银行,等待更多优秀人才进入北京。这些人付租金,然后买房子。

这也相当于分享未来人们劳动的成果。

正是上述第二种情况导致了不可持续的美国房地产泡沫。中国房地产市场是第二和第三种情况。

从这个角度来看,中国房地产市场与美国房地产市场相比相对健康。

建造的房子太多了吗?如果你建造太多的房子,那就是泡沫。

从2003年到2014年,中国建造了100亿平方米的房屋。

与美国相比,中国的房地产建筑面积近年来已经达到100多亿平方英尺(注:1平方英尺=0.0929平方米),而美国保持在20-30亿。

就销售额而言,中国近年来每年完成约11亿平方米,而美国约有2亿至3亿平方米。

因此,如果仅仅从建筑面积和销售面积来看,中国的房地产市场似乎有一个严重的问题。

然而,根据中国的国情,尽管中国的房地产规模很大,但考虑到中国的人均住房面积和快速城市化是合理的。

许多人被某些绝对数字误导甚至害怕。缺乏理解导致了专家之间的分歧、公众之间的恐慌,甚至影响了决策过程。

房子在哪里建造的?理论上讲,城市越有生产力,它就越有希望。人口增加越多,房价应该上涨得越多。

但现实是,相对而言,更多的房子建在生产率低的城市。

目前,三线、四线城市有大量建筑存量,存在过剩现象。

中国已经建造了更多不需要建造的房子。

考察劳动生产率水平和城市新建房屋的数量,我们发现中国和美国有类似的问题。生产率越低,人口流出的可能性就越大,建造的房子就越多。

中国的问题将比美国的问题稍微严重一点。

房地产市场是会破裂的泡沫吗?中国房地产市场取得了巨大成就。1998年,中国城市人均住房面积为15平方米,现在已超过30平方米。大多数人都从中受益,但程度不同。

有许多问题。

基于以上分析,我的核心观点是中国房地产市场和美国房地产泡沫有很多不同之处。

如果我们考虑中国经济的未来增长和合理的土地供应,今天的高房价是可持续的,基本上是合理的投资。

然而,前提是中国各城市应该把土地供应控制在合理的水平,而不是太多。

值得注意的是,今天的高房价仍然是危险的。鉴于中国的特点,它们不会像美国房地产泡沫那样迅速破裂。

具体原因表现在以下四个方面。

首先,从开发商的库存来看,一线城市的开发商没有库存,而上海、广州和深圳北部的开发商没有房子卖。二线城市的库存略有增加,但并不严重。三线和四线城市有很多存货,所以在三线和四线城市建了太多的房子,造成泡沫和浪费。

其次,从住房空购买率的角度来看,住户调查数据显示,中国的住房空购买率已经从5%上升到6%,达到目前的10%水平,但这空购买率仍在控制范围内,不会导致住房市场立即崩溃。

第三,从需求的角度来看,与美国相比,中国人在首付高、抵押贷款利率高的条件下买房,高储蓄者寻找财富储存的来源。

与美国人相比,富裕的中国人不愿意购买基金或保险产品,而是愿意买房子。

中国人对住房的需求将继续增加住房供应,促使城市增加土地。

第四,从供给的角度来看,房地产开发商在早期拥有极高的杠杆。现在政府收紧了对开发商的信贷,杠杆率下降了。

此外,应当指出,供求关系决定短期房价,而长期房价取决于供应因素,即长期生产成本。

中国房地产建设总成本约为每平方米3000-4000元。

在小城市,净建设成本占2/3,土地占1/3。在北京,土地成本占三分之二,建筑净成本占三分之一。

因此,大城市房价的长期成本主要取决于土地供应。

现在购买房地产作为长期投资是个好决定吗?当房价升至今天的水平时,这种势头能持续下去吗?展望未来20年,现在买房作为长期投资是一种可持续的合理投资吗?在我看来,合理的投资是每年增加3%以上的房子。

在这3%中,2%是折旧,1%是净收益。

每年增加3%很难吗?事实上,美国房地产投资的实际回报率不到1%。

现在,要维持北上官深镇房价3%的涨幅,还需要一些前提条件。

首先,考虑未来对房屋的需求会有多强烈。最重要的因素是收入增长的速度。其次,考虑政府可以提供多少土地来建造房屋。

假设20年后,中国的城市化率将达到70%,房价收入比将达到10倍,房价将每年贬值2%,人均住房面积将上升到40平方米。

我们分析了一、二、三线城市,并分析了一年内新建的房屋数量与居民收入增长率之间的关系。

以一线城市为例。如果居民收入可以增加6%,而城市每年只增加1000万平方米的住房,那么住房的实际回报率可以达到3%。

如果计入4%的通货膨胀率,名义实际回报率将为7%。

如果北京每年增加4000万平方米的新住房,那么每个人都必须更富有,才能有更强的购房动机。

因此,以北京为例,假设未来经济增长率保持在每年6%-7%,新建住宅下降到以前的50%左右,只有这样,投资房地产在未来20年的年净回报率才能得到保证,才是合理的投资。

然而,这些假设可能不是真的。

今天中国的房价已经上升到很高的水平。

为了保持住房投资3%的实际回报率,北方、上海、广州和深圳,甚至二线和三线城市都必须保持6%至7%的实际收入增长率,并将住房供应减少到过去五年水平的一半。

因此,供求是非常简单的原因。首先,我们应该努力发展经济,提高每个人的收入,房价将继续上涨。第二次土地供应不能太多,太多就会崩溃。

我们的结论是,房价确实很高,必须非常小心地对待。

为了防止房价暴跌,政府当然可以控制土地供应,但机会成本是我们的城市化进程会放缓,我们的生产效率会受到影响。

当然,房价还可以更高,因为刚才的决策模式是合理的,但许多中国人在买房时并不想要3%的实际回报率。

如果把钱存银行、放在股市的回报率更低,人们还是对投资房地产。如果你把钱存入银行,然后放到股票市场,回报率会更低,人们仍然会对投资房地产感兴趣。

然而,中国能支持多高的房价?只有更多的创新才能支撑今天的高房价。我对中国的房地产持乐观态度。

然而,如果政府努力保持高房价,这不是一件好事。

我提出的政策建议是:国土资源部门应改革严格的土地利用指标审批机制,地方政府在确定土地用途时应有更大的自主权;改革以工程师为基础的城市规划方法,充分考虑成本和价格的作用,不坚持毫无根据的容积率指标,而是充分考虑当地市场情况;将交易链接中的税更改为持有链接中的税;大力建设健康的金融和资本市场,增加人民储蓄来源,有更多的投资机会和方式,减少住房需求;大力推进劳动生产率和全要素生产率的提高;适当控制房地产投资需求,尤其是在一、二级城市。

只有经济发展良好,高房价才能持续。这种发展不好,不能持久。

我们需要促进生产率和全要素生产率的提高。我们的经济需要年轻人更多地创新,制造更多的产品和服务来支持我们今天错误的高房价。

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